業(yè)內(nèi)人士：未來(lái)10年是房地產(chǎn)基金機(jī)遇期
編輯：2013-09-14 00:00:00
在13日舉行的“2013中國(guó)房地產(chǎn)基金高峰論壇”上，清科集團(tuán)董事長(zhǎng)倪正東表示，我國(guó)私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，由于能提供穩(wěn)健和較高的回報(bào)率，很多VC/PE機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)基金。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)基金迎來(lái)10年到20年的發(fā)展機(jī)遇期，但面臨諸多挑戰(zhàn)。新奧基金總裁熊俊表示，要通過(guò)制度設(shè)計(jì)提高參與者的積極性，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者加入?！ ?/span>
房地產(chǎn)基金尚處萌芽階段
隨著房地產(chǎn)融資多元化的步伐不斷加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金也在迅速生根發(fā)芽。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)金融化是明顯趨勢(shì)，“從房地產(chǎn)開發(fā)金融化，到房地產(chǎn)商品金融化，再到房地產(chǎn)參與群體的金融化，是整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。”清科集團(tuán)董事長(zhǎng)倪正東認(rèn)為，私募房地產(chǎn)基金會(huì)是今后房地產(chǎn)融資的趨勢(shì)。
他認(rèn)為，我國(guó)私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，其原因有四點(diǎn)：首先，我國(guó)尚沒(méi)有真正意義上的私募房地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)投資者，“國(guó)外養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金都會(huì)參與房地產(chǎn)基金的投資，而國(guó)內(nèi)有很多方面還沒(méi)有打開，LP沒(méi)有實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)化，這就說(shuō)明我們還處在初級(jí)階段。”其次，缺少私募房地產(chǎn)基金的投資管理人才，同時(shí)具有房地產(chǎn)和證券市場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)的人才較少，缺少相應(yīng)的金融工具。后來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的法律地位也尚未確立?！ ?/span>
“雖然處在初級(jí)階段，但私募房地產(chǎn)基金對(duì)整個(gè)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者來(lái)說(shuō)非常重要，因?yàn)樗芴峁┓€(wěn)健的回報(bào)，相對(duì)來(lái)說(shuō)是較快的、新的投資工具?！蹦哒龞|表示，今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)基金回報(bào)率為19.6%，有可能超過(guò)VC和PE平均的水平?！ ?/span>
倪正東稱，房地產(chǎn)基金從去年開始受到業(yè)內(nèi)特別的關(guān)注，已經(jīng)成為VC/PE行業(yè)增長(zhǎng)較快的領(lǐng)域。近幾年有很多VC/PE機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)基金，看重的就是較高的回報(bào)率。
建立新型城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制
對(duì)于新型城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的機(jī)會(huì)，新奧基金總裁熊俊表示，新型城鎮(zhèn)化首先不能再是土地的城鎮(zhèn)化，而應(yīng)該是工業(yè)化支撐的城鎮(zhèn)化；其次不能再是粗放的城鎮(zhèn)化，而應(yīng)該是追求生活質(zhì)量的城鎮(zhèn)化。因此，新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)基金的機(jī)會(huì)，一是新增的住宅需求會(huì)大大增加，按每年新增城鎮(zhèn)人口1350萬(wàn)，人均住宅需求30平米計(jì)算，每年新增住宅需求為4.05億平米；二是大量的資金需求，因?yàn)樾滦统擎?zhèn)化建設(shè)全過(guò)程都需要長(zhǎng)期的資金投入；三是可持續(xù)發(fā)展的需求，我國(guó)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家70%到80%的城鎮(zhèn)化率水平，應(yīng)該需要10年到20年，房地產(chǎn)基金也有10年到20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，按照新型城鎮(zhèn)化的思路來(lái)做項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)基金公司而言是巨大挑戰(zhàn)。熊俊表示，挑戰(zhàn)主要包括三個(gè)方面：一，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，是以快進(jìn)快出的投資模式為主，還是以產(chǎn)業(yè)培育、長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略模式為主，這是一個(gè)道路的選擇；二，各類機(jī)構(gòu)或者地方政府熱情較高，但是在政策層面缺少真正落地的配套政策、政策支持不力；三，在資金募集過(guò)程中，對(duì)于產(chǎn)品期限的要求較短，收益回報(bào)相對(duì)較高與城鎮(zhèn)化基金投資期限相對(duì)較長(zhǎng)、回報(bào)相對(duì)較低發(fā)生矛盾。
他認(rèn)為，解決上述矛盾應(yīng)該建設(shè)市場(chǎng)化的新型城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制，涉及四個(gè)方面的內(nèi)容：一是要有政策和制度支持，設(shè)計(jì)并完善政府、投資者、個(gè)人共同參與的成本分?jǐn)偤屠娣窒頇C(jī)制。通過(guò)制度設(shè)計(jì)，讓各參與方能夠享受新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利，提升各參與主體的積極性?！ ?/span>
二是要?jiǎng)?chuàng)新金融工具，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。探索通過(guò)土地儲(chǔ)備基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資基金、地方政府債券、資產(chǎn)證券化等方式籌集建設(shè)資金。同時(shí)，要放寬對(duì)社會(huì)資金的市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資金通過(guò)多種項(xiàng)目融資方式參與建設(shè)。
三是要培育財(cái)務(wù)投資者、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資者、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者加入
版權(quán)所有：山西信泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 備案號(hào)：晉ICP備13005849號(hào) 技術(shù)支持：龍采科技集團(tuán)
業(yè)內(nèi)人士：未來(lái)10年是房地產(chǎn)基金機(jī)遇期
編輯:2013-09-14 00:00:00
在13日舉行的“2013中國(guó)房地產(chǎn)基金高峰論壇”上，清科集團(tuán)董事長(zhǎng)倪正東表示，我國(guó)私募房地產(chǎn)基金尚處于發(fā)展的萌芽階段，由于能提供穩(wěn)健和較高的回報(bào)率，很多VC/PE機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)基金。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)基金迎來(lái)10年到20年的發(fā)展機(jī)遇期，但面臨諸多挑戰(zhàn)。新奧基金總裁熊俊表示，要通過(guò)制度設(shè)計(jì)提高參與者的積極性，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者加入?！ ?/span>
房地產(chǎn)基金尚處萌芽階段
隨著房地產(chǎn)融資多元化的步伐不斷加快，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金也在迅速生根發(fā)芽。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)金融化是明顯趨勢(shì)，“從房地產(chǎn)開發(fā)金融化，到房地產(chǎn)商品金融化，再到房地產(chǎn)參與群體的金融化，是整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向?！鼻蹇萍瘓F(tuán)董事長(zhǎng)倪正東認(rèn)為，私募房地產(chǎn)基金會(huì)是今后房地產(chǎn)融資的趨勢(shì)?！ ?/span>
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“雖然處在初級(jí)階段，但私募房地產(chǎn)基金對(duì)整個(gè)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者來(lái)說(shuō)非常重要，因?yàn)樗芴峁┓€(wěn)健的回報(bào)，相對(duì)來(lái)說(shuō)是較快的、新的投資工具?！蹦哒龞|表示，今年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)基金回報(bào)率為19.6%，有可能超過(guò)VC和PE平均的水平。
倪正東稱，房地產(chǎn)基金從去年開始受到業(yè)內(nèi)特別的關(guān)注，已經(jīng)成為VC/PE行業(yè)增長(zhǎng)較快的領(lǐng)域。近幾年有很多VC/PE機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)基金，看重的就是較高的回報(bào)率?！ ?/span>
建立新型城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制
對(duì)于新型城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的機(jī)會(huì)，新奧基金總裁熊俊表示，新型城鎮(zhèn)化首先不能再是土地的城鎮(zhèn)化，而應(yīng)該是工業(yè)化支撐的城鎮(zhèn)化；其次不能再是粗放的城鎮(zhèn)化，而應(yīng)該是追求生活質(zhì)量的城鎮(zhèn)化。因此，新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)基金的機(jī)會(huì)，一是新增的住宅需求會(huì)大大增加，按每年新增城鎮(zhèn)人口1350萬(wàn)，人均住宅需求30平米計(jì)算，每年新增住宅需求為4.05億平米；二是大量的資金需求，因?yàn)樾滦统擎?zhèn)化建設(shè)全過(guò)程都需要長(zhǎng)期的資金投入；三是可持續(xù)發(fā)展的需求，我國(guó)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家70%到80%的城鎮(zhèn)化率水平，應(yīng)該需要10年到20年，房地產(chǎn)基金也有10年到20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，按照新型城鎮(zhèn)化的思路來(lái)做項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)基金公司而言是巨大挑戰(zhàn)。熊俊表示，挑戰(zhàn)主要包括三個(gè)方面：一，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，是以快進(jìn)快出的投資模式為主，還是以產(chǎn)業(yè)培育、長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略模式為主，這是一個(gè)道路的選擇；二，各類機(jī)構(gòu)或者地方政府熱情較高，但是在政策層面缺少真正落地的配套政策、政策支持不力；三，在資金募集過(guò)程中，對(duì)于產(chǎn)品期限的要求較短，收益回報(bào)相對(duì)較高與城鎮(zhèn)化基金投資期限相對(duì)較長(zhǎng)、回報(bào)相對(duì)較低發(fā)生矛盾。
他認(rèn)為，解決上述矛盾應(yīng)該建設(shè)市場(chǎng)化的新型城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制，涉及四個(gè)方面的內(nèi)容：一是要有政策和制度支持，設(shè)計(jì)并完善政府、投資者、個(gè)人共同參與的成本分?jǐn)偤屠娣窒頇C(jī)制。通過(guò)制度設(shè)計(jì)，讓各參與方能夠享受新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利，提升各參與主體的積極性?！ ?/span>
二是要?jiǎng)?chuàng)新金融工具，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。探索通過(guò)土地儲(chǔ)備基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資基金、地方政府債券、資產(chǎn)證券化等方式籌集建設(shè)資金。同時(shí)，要放寬對(duì)社會(huì)資金的市場(chǎng)準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資金通過(guò)多種項(xiàng)目融資方式參與建設(shè)?！ ?/span>
三是要培育財(cái)務(wù)投資者、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資者、鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者加入
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